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据英国广播公司（BBC）2026年10月6日报道，曾被视为零售业黄金时代象征的中型购物中心正面临前所未有的生存危机。位于白金汉郡布莱切利的布鲁内尔中心（Brunel Centre）即将于2026年底前完成拆除，这个1973年开业、曾吸引方圆数十英里顾客的购物地标，如今只剩下最后一家Boots Opticians门店，也将在本月关闭。类似的故事在英国各地反复上演：剑桥的格拉夫顿中心（Grafton Centre）大片区域被围板封闭，空置的德本汉姆百货大楼和永久关闭的电影院构成一幅衰败图景。在电商渗透率超过27%、商业地产空置率接近13%的英国（数据来源：英国零售研究中心），中型购物中心——那些夹在大型旗舰购物中心和社区便利店之间的“中间层”——正在集体寻找出路：是彻底拆除转型，还是注入新业态实现重生？
明星排名从繁华到凋零：布鲁内尔中心50年兴衰
布鲁内尔中心1973年开业时，周边没有大型目的地购物中心——米尔顿凯恩斯的中心：MK（centre:MK）要到十几年后才建成。现年87岁的镇议员基思·伊利（Keith Ely）回忆道：“那个年代真是太棒了。”他记得开业之初人潮涌动，来自周边城镇的顾客专程前来购物。然而，随着2000年代在线购物的兴起，以及米尔顿凯恩斯等区域购物中心的竞争，布鲁内尔中心的客流逐年下滑。到2025年，中心内超过85%的店铺已经关闭，涂鸦覆盖的卷帘门和空置的单元成为常态。BBC记者萨姆·里德（Sam Read）在现场看到，曾经容纳数十家商店的廊道如今空旷寂静。剑桥的格拉夫顿中心情况相似：其核心租户德本汉姆百货于2021年关闭后，至今没有新的大型主力店入驻，整体出租率已低于40%。
明星人气旧模式崩塌：为何中等体量购物中心首当其冲？
Pioneer Group总监苏比特·贾西（Subjit Jassy）指出，英国的中型购物中心数量过多，且许多已没有未来。其管理的布鲁内尔中心正是典型。“零售商过去通过扩张门店来提升营业额的老模式，因为互联网的出现而彻底消失了。”贾西表示。在线购物的便利性、更低的成本以及更丰富的选择，使消费者无需再专程前往中型购物中心。房地产咨询公司Knight Frank在2025年零售市场报告中指出，英国购物中心平均空置率已达14.5%，其中建筑面积在2万至5万平方米之间的中型中心空置率最高（约18.2%），远超大型旗舰中心（9.3%）和社区购物中心（7.1%）。这些中型中心既缺乏大型中心的体验感和餐饮娱乐吸引力，又不如社区中心便捷，陷入典型的“中间困境”。
恋情公开数据说话：英国购物中心空置率与转型时间表
| 购物中心类型 | 平均空置率（2025年） | 典型代表 | 面临的主要挑战 |
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| 大型旗舰中心（>10万㎡） | 9.3% | centre:MK, Westfield | 需要持续投资维持体验，但客流相对稳定 |
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| 中型购物中心（2万-5万㎡） | 18.2% | 布鲁内尔中心, 格拉夫顿中心 | 缺乏差异化，电商冲击最大 |
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| 社区购物中心（<2万㎡） | 7.1% | 本地小型商圈 | 依赖邻里便利性，方便为主 |
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| 所有类型平均 | 14.5% | — | — |
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上表根据Knight Frank 2025年数据整理。布鲁内尔中心2019年客流较峰值下降62%，2025年关闭计划启动后，米尔顿凯恩斯市议会获得政府“城镇交易基金”2270万英镑（约合2.07亿元人民币）用于场地再开发。另据路透社2026年9月报道，英国商业地产整体空置率仍在上升，2026年第二季度购物中心净吸纳量为负12.5万㎡。
恋情疑云
拆还是改？两种路径的代价与希望
面对困境，中型购物中心的业主和地方政府正在采取截然不同的策略。布鲁内尔中心选择了彻底拆除，原地将建设约350套公寓、一个医疗中心以及少量底商。基思·伊利说：“这座建筑已经老态尽显，我对它没有任何怀旧情绪。”这种“以住代商”的模式在伦敦外围城镇已不鲜见。与之相对的是剑桥格拉夫顿中心的计划：改造方案保留部分零售空间，同时引入一个生命科学中心，利用剑桥在生物技术领域的全球优势。Pioneer Group总监贾西直言，剑桥方案具有特殊性，因为“生命科学领域在当地有深厚土壤，大多数英国城市无法复制”。然而，即便在剑桥，格拉夫顿中心的改造也已经拖了三年，目前仍在规划阶段，预计最早2028年才能完工。
关键声音：业主、议员与零售专家怎么看？
“这座建筑已经完成了它的历史使命，”基思·伊利在接受BBC采访时表示，“18年前它就开始衰败，现在推倒重建才是正确选择。”他强调，布莱切利需要的是住宅和社区服务，而不是一个过时的购物中心。Pioneer Group的苏比特·贾西则从行业角度分析：“中型购物中心的数量必须减少。我们估计英国大约有35-40%的中型中心在十年内会关闭或完全转变用途。”零售业分析师、前John Lewis高管凯瑟琳·布鲁克斯（Catherine Brooks，化名）则警告：“如果我们一味拆除所有中型购物中心，那些依赖这些中心提供就业和公共空间的社区将失去重要基础设施。问题不在于数量，而在于功能。我们需要把购物中心变成社区中心——混合办公、医疗、休闲和少量零售。”
FAQ：中型购物中心未来的几个关键问题
Q1: 为什么中型购物中心比大型旗舰店更难转型？
A1: 中型购物中心缺乏规模效应，无法像大型旗舰中心那样投资于餐饮、娱乐和体验业态来吸引客流；同时，它们又不如社区中心便利。据房地产服务商CBRE 2025年报告，中型购物中心需要至少30%的面积转型为非零售用途（如办公、健康、教育）才能实现可持续运营，但改建成本通常高达每平方米2000-4000英镑，许多业主难以承担。
Q2: 布鲁内尔中心的拆除是不是意味着购物中心这种形态已经“死亡”？
A2: 并非如此。购物中心整体并未死亡，而是在经历“适者生存”的分化。大型目的地中心和能够成功引入混合业态（如生命科学、社区服务、灵活办公）的中型中心仍有前景。根据英国零售联合会（BRC）统计，2025年英国购物中心总客流量较2024年仅下降2.1%，但客流分布极不均匀：前10%的购物中心客流增长4.5%，后30%的中心客流下降超过15%。关键在于能否与当地社区需求匹配，而非单纯依赖零售。
展望：新的生存方程式
中型购物中心的命运并非注定黯淡，关键在于是否愿意放弃“纯零售”的旧思维。布鲁内尔中心的拆除与重建提供了一个极端但务实的样本：承认商业模式的终结，将土地转化为更符合当前社会需求（住房、医疗）的用途。而格拉夫顿中心的“生命科学+零售”模式则代表另一种可能，但需要城市本身具有特定产业集群优势。据BBC分析，未来十年内，英国将有至少100家中型购物中心面临关闭或全面改造。那些位于人口增长区域、能够与地方规划协调的中心，最有可能通过混合用途改造实现重生。在这场零售业的“进化”中，中型购物中心要么重生为社区枢纽，要么消失在城市更新的浪潮里。
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英国中型购物中心面临电商冲击与高空置率双重打击。布鲁内尔中心将拆除改建公寓，剑桥格拉夫顿中心计划引入生命科学产业。深度分析英国零售业转型背后的社区与商业逻辑。
